宅建士試験ラノベ化プロジェクト

甲土地の所有者Ａが他人の所有している土地を通行することに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１、甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない場合、Ａは公道に出るために甲土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行できるわけではない。
２、甲土地が共有物分割によって、公道に通じなくなった場合、Ａは、公道に出るために、通行の償金を支払うことなく、他の分割者の土地を通行することができる。
３、甲土地が公道に通じているか否かにかかわらず、他人が所有している土地を通行するために当該土地の所有者と賃貸借契約を締結した場合、Ａは当該土地を通行することができる。
４、甲土地の隣接地の所有者が自らが使用するために当該隣接地内に通路を開設し、Ａもその通路を利用し続けると、甲土地が公道に通じていない場合は、Ａは、隣接地に関して時効によって通行地役権を取得することがある。



胡桃「これは何を問う問題か分かるわね？」
建太郎「相隣関係だよな。あのやたらと難しい漢字の囲繞地通行権についての問題だ」
胡桃「問題になっているのは、囲繞地通行権だけではないわよ。他人の土地を通行するための三つの権利について問うているのよ。分かるわよね？」続きを読む

★今日の過去問★

買戻しをするには、買主の支払った代金及び契約費用を返還すればよく、必要費及び有益費を支払わなければ買戻しを為し得ない旨の特約は、無効となる。



胡桃「これは簡単だわね。条文そのまま出題よ。１０秒で答えてね。よーいどん！」

１秒

２秒

３秒

４秒

５秒

６秒

７秒

８秒

９秒……

胡桃「１０秒、経過。さあ、どうかしら？」

建太郎「ああ。条文そのままというのは分かるけど、買戻しなんていう細かい論点は忘れちゃったよ」

胡桃「何度も言うけど、宅建の出題は、条文レベルなんだから、条文を理解したうえで、暗記することも大切なのよ。しっかり覚えなさい！」

建太郎「はい」

胡桃「まず、買戻しってどういう特約か分かるわね？」

建太郎「不動産を担保にして、金を借りる場合に利用することを想定して設けられた制度だよね。つまり、不動産を売却して、売買代金を受け取る。その際に、後で、売買代金相当額を返すことで、不動産を買戻すという特約を結ぶということ」

胡桃「そうね。条文は次の通りよ」

（買戻しの特約）
第五百七十九条 　不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。

胡桃「そして、買戻しの特約を第三者に対抗するためにはどうしたらいいか分かるわね？」

建太郎「登記するんだよね」

（買戻しの特約の対抗力）
第五百八十一条 　売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第三者に対しても、その効力を生ずる。
２ 　登記をした賃借人の権利は、その残存期間中一年を超えない期間に限り、売主に対抗することができる。ただし、売主を害する目的で賃貸借をしたときは、この限りでない。

胡桃「登記は登記でも、どのような種類の登記か分かるかしら？」

建太郎「所有権移転登記に付記してなされる付記登記だね」

胡桃「そうよ。ただ、買戻しの制度は、使い勝手が悪いから、あまり利用されていない。買戻しの特約と似た制度で、買戻しの特約の代わりに利用されている制度があったけど、何か覚えているかしら？」

建太郎「再売買の予約だっけ？」

（売買の一方の予約）
第五百五十六条 　売買の一方の予約は、相手方が売買を完結する意思を表示した時から、売買の効力を生ずる。
２ 　前項の意思表示について期間を定めなかったときは、予約者は、相手方に対し、相当の期間を定めて、その期間内に売買を完結するかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。この場合において、相手方がその期間内に確答をしないときは、売買の一方の予約は、その効力を失う。

建太郎「いったん売却した後で、売主が買主として、再売買する予約をしておくという制度だよね」

胡桃「買戻しの特約と再売買の予約はどう違うか分かるかしら？」

建太郎「まず、買戻しの特約は、売買契約と同時にしなければならないけど、再売買の予約はそのような制約はない」

胡桃「そうね。他には？」

建太郎「買戻しの特約は制約があるけど、再売買の予約では再売買代金や予約期間を当事者が自由に決められる」

胡桃「買戻しの特約に設けられた制約を説明してくれる？」

建太郎「まず、買戻しの特約では、買戻す時に支払う代金が『買主が支払った代金及び契約の費用』に限定されているけど、再売買の予約では自由に決められる。
それから、買戻しの期間は、『十年を超えることができない』けど、再売買の予約では自由に決められる」

胡桃「大雑把にいうとそういうことになるわね。ちなみに、再売買の予約は、登記することができるのかしら？」

建太郎「できる。仮登記だったね。付記登記と違っていつでも登記できるんじゃなかった」

胡桃「そうね。そのことを踏まえたうえで、問題を確認するわよ」

建太郎「買戻しの特約では、買戻す時に支払う代金が『買主が支払った代金及び契約の費用』に限定されているから、必要費及び有益費を支払わなければ買戻しを為し得ない旨の特約は、無効でいいのかな？」

胡桃「そうよ。大正時代の判例で、そういう特約は無効だと示されているのよ。今は、買戻しの特約なんて、ほとんど使われないけど、その頃は利用されていたんでしょうね。尤も判例を知らなくても、『買主が支払った代金及び契約の費用』に限定されていることを知っていれば、正誤の判断はできるわね」



宅建士試験の合否は過去問以外の問題をどれだけ解いたかで決まる！


□　過去問だけでは合格できない

宅建士試験では、過去問を制覇すれば、本試験でも６割の得点は固いでしょう。
しかし、宅建士試験に合格するためには、最低でも７割以上の得点が必要で、確実に合格したければ、８割は得点できるようにしたいところです。
過去問だけでは補いきれない１割から２割については、資格スクールの模擬試験を片っ端から受けること、テキストを繰り返し読むことによって、カバーできます。

しかし、資格スクールの模擬試験を片っ端から受けるのは、費用が掛かりますし、本試験間際になってから、駆け足で開催されることが多く、普段からじっくり勉強できないですよね。
テキストを繰り返し読むことでも、過去問の穴を埋めることもできますが、やはり、テキストを読んでいるだけ（インプット）だけでは、完璧ではなく、実際に問題を解く（アウトプット）ことも必須です。

最近の試験では、単に暗記していれば解ける問題は少なく、暗記した条文、判例をもとに事例問題を解く形の出題が増えています。
公式を覚えるだけでなく、問題演習が必須の数学に似ているといえます。

すると、どれだけたくさんの問題を解いたかによって宅建士試験の合否が決まるといっても過言ではありません。

そして、過去問は、受験生なら誰でも解いています。
そこから一歩抜け出て合格をつかむためには、過去問以外の問題をどれだけ解いたかが、ポイントになるのです。




宅建士試験肢別100問ドリル　オリジナル問題集　権利関係編　1 暗記カード式法律問題集

宅建士試験肢別100問ドリル　オリジナル問題集　権利関係編　2 暗記カード式法律問題集

宅建士試験肢別100問ドリル　オリジナル問題集　権利関係編　3 暗記カード式法律問題集

宅建士試験肢別100問ドリル　オリジナル問題集　権利関係・法令上の制限編　4　 暗記カード式法律問題集

宅建士試験肢別100問ドリル　オリジナル問題集　法令上の制限編　5　 暗記カード式法律問題集


□　本シリーズの特長

過去問よりも少しレベルが高めの問題を掲載しています。

すべての問題に詳細な解説を付して、何を覚えるべきなのか、注目すべきポイントを明確に示しています。

解説をしっかりお読みいただくことによって、過去問＋αのαの知識を総整理することができます。

さらに、肢別形式になっていることも特長です。
スマホ等で隙間時間にチェックするのに最適な文章量なので、暗記カード的にご利用いただくこともできます。

ＡからＢとＣとが負担部分二分の一として連帯して１０００万円を借り入れる場合と、ＤからＥが１０００万円を借り入れ、Ｆが借入金返済債務についてＥと連帯して保証する場合とに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１、ＡがＢに対して、債務を免除した場合にはＣが、Ｃに対して債務を免除した場合にはＢが、それぞれ５００万円分の債務を免れる。ＤがＥに対して債務を免除した場合にはＦが、Ｆに対して債務を免除した場合にはＥが、それぞれ全額の債務を免れる。
２、Ａが、Ｂに対して履行を請求した効果はＣに及び、Ｃに対して履行を請求した効果はＢに及ぶ。Ｄが、Ｅに対して履行を請求した効果はＦに及び、Ｆに対して履行を請求した効果はＥに及ぶ。
３、Ｂについて時効が完成した場合にはＣが、Ｃについて時効が完成した場合にはＢが、それぞれ５００万円分の債務を免れる。Ｅについて時効が完成した場合にはＦが、Ｆについて時効が完成した場合にはＥが、それぞれ全額の債務を免れる。
４、ＡＢ間の契約が無効であった場合にはＣが、ＡＣ間の契約が無効であった場合にはＢが、それぞれ１０００万円の債務を負う。ＤＥ間の契約が無効であった場合はＦが、ＤＦ間の契約が無効であった場合にはＥが、それぞれ、１０００万円の債務を負う。



建太郎「やたらと設定がごちゃごちゃと書かれていて、概要を把握するのが大変だよな。めちゃめちゃ、時間を取られるよ」
胡桃「そうかしら？でも、問われている内容は基本的なレベルよ。合格ラインに達している人ならば、三十秒もあれば、答えが分かるわ」
建太郎「まじか！」
胡桃「まずは、連帯債務と連帯保証の違いについて確認しておくわよ」続きを読む

★今日の過去問★

宅地建物取引業者ではないＡＢ間で売買契約が締結された。
Ｂが敷地賃借権付き建物をＡから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて、建物に危険が生じた場合、Ｂは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Ａに対し、建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。



胡桃「ぐんとレベルが上がったわね。でも、問われているのは基本的なことだから、確実に得点したい問題だわ。１０秒で答えてね。よーいどん！」

１秒

２秒

３秒

４秒

５秒

６秒

７秒

８秒

９秒……

胡桃「１０秒、経過。さあ、どうかしら？」

建太郎「これがよく分からないんだよな。これも、判例なの？」

胡桃「判例じゃないわ。基本を理解していれば、難しく考えなくても解ける問題よ。とりあえず、建太郎はどう考えたの？」

建太郎「敷地に欠陥があって、建物が危ないっていうんだから、隠れた瑕疵そのものじゃん。瑕疵担保責任を追及できると考えるべきだろう」

胡桃「じゃあ。こうしようか。私がＡさん役。建太郎はＢさんになりきってね。建太郎だったら、Ｂさんのような事態になったらどうする？」

建太郎「もちろん、胡桃に対して、『危ないじゃないか！』って抗議するよ」

胡桃「酷い！建物のどこに欠陥があるっていうのよ！」

建太郎「建物には欠陥はないけど、土地に欠陥があって、建物が倒れそうになっているんだよ！」

胡桃「私、土地なんて売ってないわよ！土地のことは地主さんに文句言ってよね！」

建太郎「え……？地主に？あっ……、そうか……！敷地賃借権付き建物ということは、売買の目的物は建物だけで、土地は売っていないわけだ。だから土地に欠陥があっても、建物の売主に土地についての瑕疵担保責任を問うことはできないと」

胡桃「そういうことよ」

宅建士試験の合否は過去問以外の問題をどれだけ解いたかで決まる！


□　過去問だけでは合格できない

宅建士試験では、過去問を制覇すれば、本試験でも６割の得点は固いでしょう。
しかし、宅建士試験に合格するためには、最低でも７割以上の得点が必要で、確実に合格したければ、８割は得点できるようにしたいところです。
過去問だけでは補いきれない１割から２割については、資格スクールの模擬試験を片っ端から受けること、テキストを繰り返し読むことによって、カバーできます。

しかし、資格スクールの模擬試験を片っ端から受けるのは、費用が掛かりますし、本試験間際になってから、駆け足で開催されることが多く、普段からじっくり勉強できないですよね。
テキストを繰り返し読むことでも、過去問の穴を埋めることもできますが、やはり、テキストを読んでいるだけ（インプット）だけでは、完璧ではなく、実際に問題を解く（アウトプット）ことも必須です。

最近の試験では、単に暗記していれば解ける問題は少なく、暗記した条文、判例をもとに事例問題を解く形の出題が増えています。
公式を覚えるだけでなく、問題演習が必須の数学に似ているといえます。

すると、どれだけたくさんの問題を解いたかによって宅建士試験の合否が決まるといっても過言ではありません。

そして、過去問は、受験生なら誰でも解いています。
そこから一歩抜け出て合格をつかむためには、過去問以外の問題をどれだけ解いたかが、ポイントになるのです。




宅建士試験肢別100問ドリル　オリジナル問題集　権利関係編　1 暗記カード式法律問題集

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□　本シリーズの特長

過去問よりも少しレベルが高めの問題を掲載しています。

すべての問題に詳細な解説を付して、何を覚えるべきなのか、注目すべきポイントを明確に示しています。

解説をしっかりお読みいただくことによって、過去問＋αのαの知識を総整理することができます。

さらに、肢別形式になっていることも特長です。
スマホ等で隙間時間にチェックするのに最適な文章量なので、暗記カード的にご利用いただくこともできます。

保証に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば誤っているものはどれか。

１、保証人となるべき者が、主たる債務者と連絡を取らず、同人からの委託を受けないまま債権者に対して保証したとしても、その保証契約は有効に成立する。
２、保証人となるべき者が、口頭で明確に特定の債務につき保証する旨の意思表示を債権者に対してすれば、その保証契約は有効に成立する。
３、連帯保証ではない場合の保証人は、債権者から債務の履行を請求されても、まず主たる債務者に催告すべき旨を債権者に請求できる。ただし、主たる債務者が破産手続き開始の決定を受けた時、又は行方不明である時は、この限りではない。
４、連帯保証人が二人いる場合、連帯保証人間に連帯の特約がなくとも、連帯保証人は各自全額につき保証責任を負う。


建太郎「これはまるで、平成一ケタ年代の問題みたいな出題だわね」
胡桃「ああ。簡単すぎるよな。こういう問題ばかりだったら楽なんだけどなあ」
建太郎「簡単な問題ばかり出るということは、合格ラインが上がるということよ４０点。８割とっても合格できないかもしれないわよ」
胡桃「そりゃ困る！」続きを読む