2019年07月31日

宅建士試験過去問 権利関係 売主の担保責任 2−10 平成21年

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。




1、A所有の甲土地にAが気づかなかった瑕疵があり、その瑕疵については、Bも瑕疵であることに気づいておらず、かつ、気づかなかったことにつき、過失がないような場合は、Aは、瑕疵担保責任を負う必要はない。

2、BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。

3、甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。

4、A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合は、Bは当該請求の手続きが終わるまで、Aに対して売買代金の支払いを拒むことができる。







胡桃「これも条文レベルの出題だわ。何の問題かは分かるわね?」

建太郎「売主の担保責任に関する規定だよな」

胡桃「そうね。まず、1から見ていくわよ」
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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 20:41| 宅建士試験過去問

2019年07月30日

00084 宅建士試験過去問 権利関係 条件 #宅建 #過去問



★今日の過去問★

AはBとの間で、B所有の不動産を購入する売買契約を締結した。ただし、AがA所有の不動産を平成15年12月末日までに売却でき、その代金全額を受領することを停止条件とした。手付金の授受はなく、その他特段の合意もない。
1、平成15年12月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は、契約の効力が生じていないので、Aは、売買契約を解約できる。
2、平成15年12月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は、契約の効力が生じていないので、Bは、売買契約を解約できる。


胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。どうかしら?」

建太郎「むむっ……。これは……。1と2がほぼ同じ文言で並んでいるから、どっちかが答えなのかなって、考えてしまうよな」

胡桃「そうね。停止条件のことを理解していないと、惑わされてしまうかもしれないわね。でも、条文レベルの出題だから、正答を導き出すことは容易いわ。まず、停止条件って何かしら」

建太郎「設問みたいに、とりあえず、売買契約を成立させるけど、その効力を生じさせるのを、当事者が決めた条件が成就するまでに、先送りにすることだよね」

胡桃「そうね。停止条件付の契約で注意したいことは、契約自体は成立しているということね。ただ、その効力を生じさせるのを先送りしているにすぎないということよ」

建太郎「OK」

胡桃「ちなみに、解除条件ならどうかしら?」

建太郎「解除条件は、当事者が決めた条件が成就したら、契約の効力が消滅するというものだよね。例えば、『AがA所有の不動産を平成15年12月末日までに売却し、その代金全額を受領することができなかったら、売買契約を解除する』というような場合」

胡桃「そうね。解除条件の場合は、契約が成立していることはもちろん、効力も生じているということね」

(条件が成就した場合の効果)
第百二十七条  停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。
2  解除条件付法律行為は、解除条件が成就した時からその効力を失う。
3  当事者が条件が成就した場合の効果をその成就した時以前にさかのぼらせる意思を表示したときは、その意思に従う。

建太郎「OK」

胡桃「それを踏まえたうえで、1と2の選択肢を見るわよ。さあ、どう考えるべきかしら?」

建太郎「うーん。契約の効力は生じていないにしても、契約自体は成立している。ということは、当事者はその契約に拘束されるわけだから、勝手に解約することはできないと考えるべきじゃないかな?手付金の授受があれば、買主は手付金の放棄。売主は手付金の倍返しによって、契約解除できるけど、設問では、手付金のやり取りもないようだし」

胡桃「そうね。次の条文が根拠条文よ」

(条件の成否未定の間における相手方の利益の侵害の禁止)
第百二十八条  条件付法律行為の各当事者は、条件の成否が未定である間は、条件が成就した場合にその法律行為から生ずべき相手方の利益を害することができない。

胡桃「ここで再確認しておきたいことは、売買契約の性質ね。『売買契約って何?』って問われたら、どう答えるかしら?」

建太郎「えっ?売買契約は売買契約だろう。売ります。買いますという契約」

胡桃「はあ……。建太郎ったら、民法の勉強をしている人が、素人丸出しの答え方をしてはだめでしょ!民法の条文を示してその性質を説明しなさいってことよ!」

建太郎「あっ、そうか!」

(売買)
第五百五十五条  売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

建太郎「つまり、実際の物のやり取りはしなくても、口約束だけで成立する『諾成契約』で、お互いに対価的意味を持つ債務を負担する『双務契約』であり、お互いに対価的意味を持つ給付を行う『有償契約』である」

胡桃「それを踏まえたうえで、第百二十八条を見るわよ。第百二十八条には、『相手方の利益を害することができない』とあるわ。売買契約において、利益を享受するのは誰かしら?」

建太郎「買主も売主も利益を享受するよね。つまり、買主は、土地を取得するという利益を得られるわけだし、売主は代金を受け取るという利益がある」

胡桃「そうよ。だから、売主も買主も相手方の利益を害することはできない。つまり、売主、買主の、どちらも理由なく契約を解除することができないということよ。分かったかしら?」

建太郎「OK」



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ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 法令上の制限1 (楽々合格国家資格試験ノベルズ(WEB限定版))

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ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト  宅建業法1 (楽々合格国家資格試験ノベルズ(WEB限定版))

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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:08| メルマガ掲載問題

宅建士試験過去問 権利関係 無権代理 2−9 平成18年 #宅建

AはBの代理人としてB所有の甲土地をCに売り渡す契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。




1、BがCに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをCが過失により知らなかった時は、BC間の本件売買契約は有効となる。

2、BがAに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、Aの売買契約締結行為は、権限外の行為となる場合、甲土地を売り渡す具体的な代理権がAにあるとCが信ずるべき正当な理由がある時は、BC間の本件売買契約は有効となる。

3、Bが本件売買契約を追認しない間は、Cは、この契約を取り消すことができる。但し、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は、取り消せない。

4、Bが本件売買契約を追認しない場合、AはCの選択に従い、Cに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを知っていた場合は、責任を負わない。







建太郎「うわっ……。設定が細かくて、問題文を読むだけで時間を食われる厄介な問題だな」

胡桃「この程度で時間を食われると言っていたら、新傾向の問題には対応できないわよ。まず、何の問題か分かるわね?」

建太郎「表見代理と無権代理に関する問題だな」
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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:07| 宅建士試験過去問

2019年07月29日

00083 宅建士試験過去問 権利関係 解除 #宅建 #過去問


★今日の過去問★

Aは、A所有の土地をBに対し、一億円で売却する契約を締結し、手付金として一千万円を受領した。Aは、決済日において、登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したが、Bが土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので、登記及び引渡しはしなかった。
Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合、Aは、AB間の売買契約を解除しても、Cのこの土地を取得する権利を害することはできない。


胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。どうかしら?」

建太郎「第五百四十五条1項但書にある通り、『ただし、第三者の権利を害することはできない。』ってことだよね」

(解除の効果)
第五百四十五条  当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
2  前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
3  解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。

胡桃「ちょっと!それで終わらせてはだめよ。この選択肢は、宅建を初めとして不動産関係の資格試験では非常に重要な論点なのよ」

建太郎「あっ……。そうか。契約解除前の第三者との関係か。危ない危ない。条文の文言そっくりだから、条文そのままの出題と勘違いするところだった」

胡桃「そうよ。問題文を一読しただけで、瞬間的に思いつかないとだめよ。確かに、第五百四十五条1項但書にある通り、第三者の権利を害することはできないんだけど、この第三者は、単に『土地を買いました』というだけで、保護されてしまうのかしら?」

建太郎「登記が必要だね。つまり、『権利保護要件』としての登記が必要になるという言い方が為される」

胡桃「そうよ。設問では、登記はしていないとあるから、Cは所有権移転登記を受けていないとみるべきね」

建太郎「ということはCは保護されないというわけか」

胡桃「分かったわね。ちなみに、契約解除後の第三者とはどういう関係になるか分かるかしら? つまり、AB間の売買契約が解除された後で、BがCに転売した場合は?」

建太郎「Aの契約解除に基づく原状回復請求権と、Cの売買契約に基づく所有権移転登記請求は、二重売買と同様の関係になるから、対抗関係になるね。先に『対抗要件として』の登記を備えた方が優先する」

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

胡桃「そうね。理解できたわね」

建太郎「OK」



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ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト

宅建士資格を有するプロ小説家が執筆。ラブコメ風ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまう画期的なテキストが登場!楽しく学んで楽々合格しよう!

●ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキストとは?

本書は、宅建士(宅地建物取引士)資格試験の基本テキストです。

一般的な資格スクールのテキストとは違い、全文が小説形式で記されています。ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまうという画期的なテキストです。

入門書ではありません。宅建士試験で問われる項目はすべて網羅しており、一部は、司法書士試験、不動産鑑定士試験レベルの内容も含んでいます。
シリーズを全巻読破すれば、宅建士試験に楽々合格できるレベルの知識が身に付きます。
初めて宅建の勉強をする方はもちろんのこと、一通り勉強した中上級者の方が、試験内容をサラッと再確認するのにも役立ちます。

通勤時間や待機時間に、資格スクールのテキストをめくっても、集中できなくて、内容が頭に入ってこない。という悩みを抱えている方も多いと思います。
でも、ライトノベル小説ならすんなりと読めるのでは?

既にお持ちの資格スクールのテキストや過去問と併用してお読みいただくことで、より一層、内容を理解することができますよ。





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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:28| メルマガ掲載問題

宅建士試験過去問 権利関係 無権代理 2−8 平成24年

A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。




1、Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。

2、Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。

3、Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても、信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。

4、Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。










胡桃「これが何の問題かは分かるわね?」

建太郎「無権代理と相続に関する問題だよな」

胡桃「基本的な判例の知識を問う問題だわ。1から見ていくわよ」




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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:27| 宅建士試験過去問