2019年07月30日

宅建士試験過去問 権利関係 無権代理 2−9 平成18年 #宅建

AはBの代理人としてB所有の甲土地をCに売り渡す契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。




1、BがCに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをCが過失により知らなかった時は、BC間の本件売買契約は有効となる。

2、BがAに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、Aの売買契約締結行為は、権限外の行為となる場合、甲土地を売り渡す具体的な代理権がAにあるとCが信ずるべき正当な理由がある時は、BC間の本件売買契約は有効となる。

3、Bが本件売買契約を追認しない間は、Cは、この契約を取り消すことができる。但し、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は、取り消せない。

4、Bが本件売買契約を追認しない場合、AはCの選択に従い、Cに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを知っていた場合は、責任を負わない。







建太郎「うわっ……。設定が細かくて、問題文を読むだけで時間を食われる厄介な問題だな」

胡桃「この程度で時間を食われると言っていたら、新傾向の問題には対応できないわよ。まず、何の問題か分かるわね?」

建太郎「表見代理と無権代理に関する問題だな」
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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:07| 宅建士試験過去問

2019年07月29日

00083 宅建士試験過去問 権利関係 解除 #宅建 #過去問


★今日の過去問★

Aは、A所有の土地をBに対し、一億円で売却する契約を締結し、手付金として一千万円を受領した。Aは、決済日において、登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したが、Bが土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので、登記及び引渡しはしなかった。
Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合、Aは、AB間の売買契約を解除しても、Cのこの土地を取得する権利を害することはできない。


胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。どうかしら?」

建太郎「第五百四十五条1項但書にある通り、『ただし、第三者の権利を害することはできない。』ってことだよね」

(解除の効果)
第五百四十五条  当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
2  前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
3  解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。

胡桃「ちょっと!それで終わらせてはだめよ。この選択肢は、宅建を初めとして不動産関係の資格試験では非常に重要な論点なのよ」

建太郎「あっ……。そうか。契約解除前の第三者との関係か。危ない危ない。条文の文言そっくりだから、条文そのままの出題と勘違いするところだった」

胡桃「そうよ。問題文を一読しただけで、瞬間的に思いつかないとだめよ。確かに、第五百四十五条1項但書にある通り、第三者の権利を害することはできないんだけど、この第三者は、単に『土地を買いました』というだけで、保護されてしまうのかしら?」

建太郎「登記が必要だね。つまり、『権利保護要件』としての登記が必要になるという言い方が為される」

胡桃「そうよ。設問では、登記はしていないとあるから、Cは所有権移転登記を受けていないとみるべきね」

建太郎「ということはCは保護されないというわけか」

胡桃「分かったわね。ちなみに、契約解除後の第三者とはどういう関係になるか分かるかしら? つまり、AB間の売買契約が解除された後で、BがCに転売した場合は?」

建太郎「Aの契約解除に基づく原状回復請求権と、Cの売買契約に基づく所有権移転登記請求は、二重売買と同様の関係になるから、対抗関係になるね。先に『対抗要件として』の登記を備えた方が優先する」

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

胡桃「そうね。理解できたわね」

建太郎「OK」



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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:28| メルマガ掲載問題

宅建士試験過去問 権利関係 無権代理 2−8 平成24年

A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。




1、Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。

2、Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。

3、Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても、信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。

4、Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。










胡桃「これが何の問題かは分かるわね?」

建太郎「無権代理と相続に関する問題だよな」

胡桃「基本的な判例の知識を問う問題だわ。1から見ていくわよ」




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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:27| 宅建士試験過去問

2019年07月28日

00082 宅建士試験過去問 権利関係 解除 #宅建 #過去問


★今日の過去問★

Aは、A所有の土地をBに対し、一億円で売却する契約を締結し、手付金として一千万円を受領した。Aは、決済日において、登記及び引渡し等の自己の債務の履行を提供したが、Bが土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので、登記及び引渡しはしなかった。
Bが、AB間の売買契約締結後、この土地をCに転売する契約を締結していた場合で、Cがやはり土地の値下がりを理由としてBに代金の支払いをしない時、Bはこれを理由として、AB間の売買契約解除することができない。


胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。どうかしら?」

建太郎「うーん。何を問う選択肢なのか、よく分からないけど、とりあえず常識で考えると……。AB間の売買契約とBC間の売買契約って別個の契約だろ。BC間の売買契約で生じた事情をAB間の売買契約に持ち込むって、おかしいんじゃない?」

胡桃「そうね。そう考えて、この選択肢は正しいという結論を出すこともできるわ。この選択肢で出題者が問いたいことは、債務不履行に陥った債務者Bが契約解除をすることができるのか。ということよ」

建太郎「債務者からの契約解除については定めがないよね。っていうことは、当事者同士の話し合いによる合意解除だけか?」

胡桃「そうね。それから、注目したいことは、手付ね。手付には、三つの意味があったけど、何か覚えているかしら?」

建太郎「手付は……。証約手付、違約手付、解約手付の三つがあったよな。その中で民法に規定されているのは、解約手付」

(手付)
第五百五十七条  買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
2  第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。

※(解除の効果)
第五百四十五条  当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
2  前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。
3  解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。

建太郎「つまり、相手方が履行に着手するまでは、買主は、手付を放棄することで。売主は、手付の倍返しをすることで、契約の解除ができるということ。それから、解約手付による契約解除を行う場合は、別途、損害賠償の請求をすることができない。ということだよな」

胡桃「そうね。それを踏まえたうえで設問に戻るわ。手付が交付されていれば、債務者からも契約解除ができるわね」

建太郎「あっ……そうか。この設例で言えば、Bは買主だから、手付の放棄によって、契約解除ができるね。でも、相手方Aが履行に着手している以上、Bからは、手付を放棄しての契約解除もできないね」

胡桃「そうよ。理解できたわね」

建太郎「OK」




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ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト

宅建士資格を有するプロ小説家が執筆。ラブコメ風ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまう画期的なテキストが登場!楽しく学んで楽々合格しよう!

●ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキストとは?

本書は、宅建士(宅地建物取引士)資格試験の基本テキストです。

一般的な資格スクールのテキストとは違い、全文が小説形式で記されています。ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまうという画期的なテキストです。

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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 18:14| メルマガ掲載問題

宅建士試験過去問 権利関係 復代理人 2−7 平成19年

Aは、不動産の売却を妻の父であるBに委任し、売却に関する代理権をBに付与した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。




1、Bは、やむを得ない事由がある時は、Aの許諾を得なくても、復代理人を選任することができる。

2、Bが、Bの友人であるCを復代理人として選任することにつき、Aの許諾を得た時は、Bは、その選任に関し、過失があったとしても、Aに対し、責任を負わない。

3、Bが、Aの許諾及び指名に基づき、Dを復代理人として選任した時は、Bは、Dの不誠実さを見抜けなかったことに過失があった場合、Aに対し責任を負う。

4、Bが復代理人Eを適法に選任した時は、EはAに対して、代理人と同一の権利を有し、義務を負うため、Bの代理権は消滅する。







胡桃「これも簡単な問題だわね」

建太郎「ああ。復代理人の選任に関する基本的な問題だよな」

胡桃「まずは、復代理人に関する基本的な条文から見ていくわよ」
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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 18:13| 宅建士試験過去問