2019年06月15日

宅建士試験過去問 権利関係 借家権 1−64 平成15年 #宅建

平成15年10月に新規に締結しようとしている契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(定期借家契約)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば正しいものはどれか。




1、事業用ではなく、居住の用に供する建物の賃貸借においては、定期借家契約とすることができない。

2、定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。

3、定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人はあらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により、賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

4、定期借家契約を適法に締結した場合、賃貸人は、期間満了日一か月前までに、期間満了により、契約が終了する旨を通知すれば、その終了を賃借人に対抗することができる。







胡桃「これも定期借家契約に関する基本的な問題だわね」

建太郎「条文そのままの出題だよな」

胡桃「定期借家契約の制度ができたばかりのころの問題だから簡単なのよ。今はもう少し突っ込んだ問題が出されるわね。というわけで、1から見ていくわよ」

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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 20:16| 宅建士試験過去問

2019年06月14日

00063 宅建士試験過去問 権利関係 代理 #宅建 #過去問



★今日の過去問★

AはB所有の建物の売却(それに伴う保存行為を含む)について、Bから代理権を授与されている。
Aが買主を探索中、台風によって破損した建物の一部を、Bに無断で第三者に修繕させた場合、Bには、修繕代金を負担する義務はない。


胡桃「具体的な事例を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。まず、これが何の問題なのか分かるわね?」

建太郎「まず、台風によって破損した建物の一部を、第三者に修繕させることが保存行為に当たるのかどうかだよね?」

胡桃「そうね。保存行為ってどんな行為か、覚えているかしら?」

建太郎「財産の現状を維持する行為だね。例えば、家屋の修繕。債権なら弁済期限が到来していれば催促するとか」

胡桃「そうよ。保存行為が出たついでに、権限を定めなかった場合、代理人ができることは何か、思い出せるかしら?」

建太郎「ええっと……。保存行為と……」

(権限の定めのない代理人の権限)
第百三条  権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一  保存行為
二  代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為

建太郎「利用行為、改良行為だね。利用行為は財産を利用して収益を図る行為。例えば、賃貸物件を貸して賃料を稼ぐことだよね。それから、改良行為は財産の価値を高める行為。造作を取り付ける行為とかだよね」

胡桃「とりあえず、問題文によると代理人Aは保存行為の代理権限も与えられているとあるわ。この場合、代理人Aが本人Bに無断で保存行為をした場合、本人Bはその費用を負担しなければいけないのかという問題ね。さあ、どうかしら?」

建太郎「負担しなければならないんだよね。民法の第六百五十条2項にはこうあるよ」

(受任者による費用等の償還請求等)
第六百五十条  受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。
2  受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる債務を負担したときは、委任者に対し、自己に代わってその弁済をすることを請求することができる。この場合において、その債務が弁済期にないときは、委任者に対し、相当の担保を供させることができる。
3  受任者は、委任事務を処理するため自己に過失なく損害を受けたときは、委任者に対し、その賠償を請求することができる。

胡桃「そうね。問題文の『無断で』という言葉に引っかかるかもしれないけど、冒頭のカッコ書きにある通り、保存行為の代理権限を与えている以上、本人に無断で行われたとしても、本人は受け入れなければならないわけね。それが代理というものだわ」




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宅建士試験過去問 権利関係 借家権 1−63 平成16年 #宅建

貸主A及び借主B間の建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、賃料増減請求権に関する借地借家法32条の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。




1、建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において、建物建築中に経済事情の変動によって、AB間で定めた賃料が不相当になっても、建物の使用収益開始前にBから賃料減額請求を行うことはない。

2、AB間の建物賃貸借契約が、Bが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合、使用収益開始後、経済事情の変動によって、AB間で定めた賃料が不相当となっても、Bから賃料減額請求を行うことはできない。

3、Bが賃料減額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合、賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。

4、Aが賃料増額請求権を行使して、AB間に協議が調わない場合、BはAの請求額を支払わなければならないが、賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払い額を超える時は、Aは超過額に年一割の利息を付してBに返還しなければならない。










胡桃「借地借家法のうち、借家権についての出題だわ。丁寧なことに、条文まで書かれているから、何の問題かは分かるわね」

建太郎「ああ。だけど、借地借家法32条とあるだけで、具体的な条文が書かれていないよな」

胡桃「それは当然でしょ。条文が書かれていたら、答えが書かれているも同然じゃないの。宅建は条文そのままの出題が多いんだから、条文は覚えるしかないのよ」

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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:05| 宅建士試験過去問

2019年06月13日

00062 宅建士試験過去問 権利関係 代理 #宅建 #過去問



★今日の過去問★

AはB所有の建物の売却(それに伴う保存行為を含む)について、Bから代理権を授与されている。
Aが買主Dから虚偽の事実を告げられて売買契約をした場合でも、Bがその事情を知りつつ、Aに対してDとの契約を指図したものであるときには、BからDに対する詐欺による取消はできない。


胡桃「具体的な事例を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。まず、これが何の問題なのか分かるわね?」

建太郎「代理人を選任しておきながら、本人が過剰に干渉している場合だよね。小説の中では、操り人形をイメージすればいいって胡桃が教えてくれたよね」

胡桃「そうね。条文は次の通りよ」

(代理行為の瑕疵)
第百一条  意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決するものとする。
2  特定の法律行為をすることを委託された場合において、代理人が本人の指図に従ってその行為をしたときは、本人は、自ら知っていた事情について代理人が知らなかったことを主張することができない。本人が過失によって知らなかった事情についても、同様とする。

胡桃「1項の条文は読みにくいかもしれないけど、要するに、代理人Aが詐欺、強迫によって契約を締結した場合は、本人Bは、詐欺、強迫による取消を主張できるという意味よ。分かるわね」

建太郎「うん、OK。で、2項では、本人Bが指図していた場合は、代理人Aが詐欺、強迫によって契約を締結しても、本人Bがそのことを知っていれば、取り消しを主張することができないと」

胡桃「そうよ」



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ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト

宅建士資格を有するプロ小説家が執筆。ラブコメ風ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまう画期的なテキストが登場!楽しく学んで楽々合格しよう!

●ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキストとは?

本書は、宅建士(宅地建物取引士)資格試験の基本テキストです。

一般的な資格スクールのテキストとは違い、全文が小説形式で記されています。ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまうという画期的なテキストです。

入門書ではありません。宅建士試験で問われる項目はすべて網羅しており、一部は、司法書士試験、不動産鑑定士試験レベルの内容も含んでいます。
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初めて宅建の勉強をする方はもちろんのこと、一通り勉強した中上級者の方が、試験内容をサラッと再確認するのにも役立ちます。

通勤時間や待機時間に、資格スクールのテキストをめくっても、集中できなくて、内容が頭に入ってこない。という悩みを抱えている方も多いと思います。
でも、ライトノベル小説ならすんなりと読めるのでは?

既にお持ちの資格スクールのテキストや過去問と併用してお読みいただくことで、より一層、内容を理解することができますよ。





ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係1 (楽々合格国家資格試験ノベルズ(WEB限定版))


ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係2 (楽々合格国家資格試験ノベルズ(WEB限定版))

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宅建士試験過去問 権利関係 借地権 1−62 平成17年 #宅建

借地人Aが平成15年9月1日に、甲地所有者Bと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいて、Aが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。




1、甲地上のA所有の建物が登記されている場合には、AがCと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Bの承諾の有無にかかわらず、CはBに対して、甲地の借地権を主張できる。

2、Aが借地権をCに対して譲渡するにあたり、Bに不利になるおそれがないにもかかわらず、Bが借地権の譲渡を承諾しない場合には、AはBの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。

3、Aが借地上の建物をDに賃貸している場合には、Aはあらかじめ、Dの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することができない。

4、AB間の借地契約が専ら、事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を20年とする借地契約である場合には、AはBの承諾の有無にかかわらず、借地権をCに対して、譲渡することができ、CはBに対して、甲地の借地権を主張できる。







胡桃「これも借地借家法に関する基本的な出題だわね。条文を覚えていれば解ける問題だよ」

建太郎「ああ。借地権の譲渡や転貸に関する出題だよな。しかし、よく出題されるよな」

胡桃「そうね。それだけに、合格レベルに達している受験生なら、誰しもしっかり勉強しているわ。この問題で失点すると合格は程遠いわ。というわけで、1から見ていくわよ」

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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 21:11| 宅建士試験過去問