2019年06月21日

宅建士試験過去問 権利関係 物権変動 1−69 平成16年 #宅建

Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bは、まだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち、誤っているものはどれか。




1、Cが何らの権限もなく、この建物を不法占拠している場合、Bは、Cに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡を請求できる。

2、Dが、Aからこの建物を賃借し、引き渡しを受けて、適法に占有している場合、Bは、Dに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。

3、この建物がAとEとの持分二分の一ずつの共有であり、Aが自己の持分をBに売却した場合、BはEに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。

4、Aはこの建物をFから買い受け、FからAに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、BはFに対し、この建物の所有権を対抗できる。







胡桃「これは、対抗要件に関する問題。宅建をはじめとした不動産関係の資格試験では、もっとも重要な論点だわ」

建太郎「そうだろうけど、これって、全部判例からの出題なのか?」

胡桃「そうよ。いずれも重要な判例だから、問題文を読んだだけで、正誤を判断できるようにしたいものよ」
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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 20:44| 宅建士試験過去問

2019年06月20日

00068 宅建士試験過去問 権利関係 代理 #宅建 #過去問



★今日の過去問★

AがBの代理人としてCとの間で、B所有の土地の売買契約を締結した。
AがBに無断でCと売買契約をしたが、Bがそれを知らないでDに売却して移転登記をした後でも、BがAの行為を追認すれば、DはCに所有権取得を対抗できなくなる。


胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。まず、これが何の問題なのか分かるわね?」

建太郎「これはなんだろう……。代理行為が問題になっているというよりも、二重売買の対抗要件の問題じゃないか?」

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第百七十七条  不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

胡桃「そうね。B所有の土地に関して、二つの売買契約が発生してしまっているわけね。まず、Bが自らDに売却した行為は、何の問題もなく有効であることは分かるわね」

建太郎「ああ。分かるよ。それに対して、AB間の売買は、無権代理だから無効。ただ、本人が追認すれば有効だということだよね」

(無権代理)
第百十三条  代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。
2  追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

胡桃「この選択肢でも追認しているからには、一応、有効になるわけね。追認するとどんな効果が生じるか分かるわね」

建太郎「遡及的に有効になるんだよね。民法の……」

(無権代理行為の追認)
第百十六条  追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。

建太郎「そうなると、どちらの契約も有効になって、二重売買の買主の関係になるけど、既に登記を備えているDに対して、土地を引き渡せとは言えないわけだ」

胡桃「そうよ。というわけで間違いだとわかるわね」



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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 20:30| メルマガ掲載問題

宅建士試験過去問 権利関係 賃貸借 1−68 平成15年 #宅建

借主Aは、B所有の建物について、貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し、敷金として、賃料2か月分に相当する金額をBに対して支払ったが、当該敷金について、Bによる賃料債権への充当はされていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。




1、賃貸借契約が終了した場合、建物明渡と敷金返還とは同時履行の関係に立たず、Aの建物明渡はBから敷金の返還された後に行えばよい。

2、賃貸借契約期間中にBが建物をCに譲渡した場合で、Cが賃貸人の地位を承継したとき、敷金に関する権利義務は当然にCに承継される。

3、賃貸借契約期間中に、AがDに対して賃借権を譲渡した場合で、Bがこの賃借権譲渡を承諾した時、敷金に関する権利義務は当然にDに承継される。

4、賃貸借契約が終了した後、Aが建物を明渡す前に、Bが建物をEに譲渡した場合でBE間でEに敷金を承継させる旨を合意した時、敷金に関する権利義務は当然にEに承継される。







胡桃「この問題は何について問う出題か分かるわね?」

建太郎「敷金に関する出題だよな。敷金については、民法にも借地借家法にも規定がない」

胡桃「そうよ。だから、敷金の問題は、必然的に判例の知識を問う問題になるわ。有名な判例は押さえておく必要があるわ」
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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 20:29| 宅建士試験過去問

2019年06月19日

00067 宅建士試験過去問 権利関係 代理 #宅建 #過去問


★今日の過去問★

AがBの代理人としてCとの間で、B所有の土地の売買契約を締結した。
Bは未成年者であっても、Aが成年に達した者であれば、Bの法定代理人の同意または許可を得ることなく、Aに売買契約の代理権を与えて、Cとの間で土地の売買契約を締結することができ、この契約を取り消すことはできない。


胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。まず、これが何の問題なのか分かるわね?」

建太郎「この選択肢は、難しいな。本人が未成年で、代理人は成年……。未成年者でも代理人になれるという話かと思ったら違うんだよな」

(代理人の行為能力)
第百二条  代理人は、行為能力者であることを要しない。

建太郎「とりあえず、代理人が成年者で正常な判断ができるなら問題ないよな。つまり、代理人が成年者である以上、未成年取消は主張できないと」

胡桃「そういうふうに考えて、この選択肢は正しいと思ってしまう人もいるかもしれないわね。でもこの選択肢は、一見すると代理行為の問題のように見えて、実は、未成年者が法定代理人の同意を得ないで、土地を売却してしまいましたという問題なのよ」

(未成年者の法律行為)
第五条  未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。
2  前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。
3  第一項の規定にかかわらず、法定代理人が目的を定めて処分を許した財産は、その目的の範囲内において、未成年者が自由に処分することができる。目的を定めないで処分を許した財産を処分するときも、同様とする。

胡桃「具体的なストーリーで考えてみれば簡単よ。この選択肢では、要するに子供が勝手に不動産屋さんに赴いて、『おじさん、僕の土地を売ってよ。おじさんに土地を売る代理権限を与えるよ』と言っているわけよ」

建太郎「あっ……。なるほど、そう考えれば、未成年者が親の同意もなしに勝手に土地を売ってしまったということになるな。代理人が成年かどうかは関係ないわけだ」

胡桃「そうよ。数学みたいにABCの記号だけで考えていると、こういう問題の時に、誤った判断をしてしまうこともあるのよね。法律は実世界で機能しているものなんだから、分からなくなったら、具体的な人間をイメージしてドラマを作ってみるといいのよ。そうすればおかしいって分かるわ。そういう意味で『小説で学ぶ』って、役立つと思うのよね」

建太郎「さりげない宣伝だね(苦笑)」



建太郎&胡桃コンビが登場する楽しい教材はこちらです。

ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト

宅建士資格を有するプロ小説家が執筆。ラブコメ風ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまう画期的なテキストが登場!楽しく学んで楽々合格しよう!

●ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキストとは?

本書は、宅建士(宅地建物取引士)資格試験の基本テキストです。

一般的な資格スクールのテキストとは違い、全文が小説形式で記されています。ライトノベル小説を読む感覚で、宅建士試験の勉強ができてしまうという画期的なテキストです。

入門書ではありません。宅建士試験で問われる項目はすべて網羅しており、一部は、司法書士試験、不動産鑑定士試験レベルの内容も含んでいます。
シリーズを全巻読破すれば、宅建士試験に楽々合格できるレベルの知識が身に付きます。
初めて宅建の勉強をする方はもちろんのこと、一通り勉強した中上級者の方が、試験内容をサラッと再確認するのにも役立ちます。

通勤時間や待機時間に、資格スクールのテキストをめくっても、集中できなくて、内容が頭に入ってこない。という悩みを抱えている方も多いと思います。
でも、ライトノベル小説ならすんなりと読めるのでは?

既にお持ちの資格スクールのテキストや過去問と併用してお読みいただくことで、より一層、内容を理解することができますよ。





ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係1 (楽々合格国家資格試験ノベルズ(WEB限定版))


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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 20:05| メルマガ掲載問題

宅建士試験過去問 権利関係 使用貸借 1−67 平成17年 #宅建

Aは、自己所有の建物について、災害により居住建物を失った友人Bと、適当な家屋が見つかるまで、一時的住居とするとの約定のもとに、使用貸借契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。




1、Bが死亡した場合、使用貸借契約は当然に終了する。

2、Aがこの建物をCに売却し、その旨の所有権移転登記を行った場合でも、Aによる売却前にBがこの建物の引き渡しを受けていたときは、Bは使用貸借契約をCに対抗できる。

3、Bは、Aの承諾がなければ、この建物の一部を、第三者に対して使用収益させることはできない。

4、適当な家屋が現実に見つかる以前であっても、適当な家屋を見つけるのに必要と思われる客観的な期間を経過した場合は、AはBに対し、この建物の返還を請求することができる。










胡桃「この問題が何を問う出題か分かるわね」

建太郎「使用貸借だね。賃貸借とは少し違う制度だった」

胡桃「まずは、賃貸借と使用貸借の条文からチェックするわよ」
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posted by 宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム at 20:04| 宅建士試験過去問