2019年08月05日

00087 宅建士試験過去問 権利関係 担保責任



★今日の過去問★

AがBに建物を売却し、代金受領と引き換えに、建物を引き渡した後に、Bがこの建物に隠れた瑕疵があることを発見したが、売主の瑕疵担保責任についての特約はない。
この場合、Bは、この瑕疵がAの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限り、この瑕疵に基づき、行使できる権利を主張できる。



胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。まず、この問題が何を問う問題かは分かるわね?」

建太郎「売買契約の売主の瑕疵担保責任だよね」

(売主の瑕疵担保責任)
第五百七十条  売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
第五百六十六条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3  前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

建太郎「購入した物件に、買主が支払った代金に相当する価値がなかった場合、買主が売主に対して、その分の補償を求める制度が、瑕疵担保責任だよね。例えば、購入した建物が欠陥住宅だった場合が典型的な例だね」

胡桃「そうよ。少し難しい言葉で言えば、契約当事者の公平を実現するための制度だということよ。瑕疵担保責任を追及するには、Bは、この瑕疵がAの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明しなければならないのかしら?」

建太郎「売主の担保責任は、売主に故意や過失があった場合だけに追及できるという性質のものではない。例えば、欠陥住宅を掴まされた場合、買主としては、「売主の故意、過失によって欠陥住宅が建てられたんだ」なんて言うことを証明する必要はない。欠陥があることを主張するだけで足りる。つまり、無過失責任」

胡桃「そうよ。ここで混乱しがちなのが、買主は、善意・無過失でなければ、売主に対して瑕疵担保責任を追及できないということよ。どういうことか分かるわね?」

建太郎「分かるよ。まず、隠れた瑕疵というのは、通常人の注意を以てしても発見できない瑕疵――最低限の注意を払っても発見できない欠陥ということだよね。つまり、物件を購入するときは、買主も最低限の注意を払って物件をチェックすべきで、それを怠っていたのに売主に対して、瑕疵担保責任を追及するのはおかしいということ。つまり、無過失でなければならない」

胡桃「そうね。それから、買主は善意であることが求められる。この点もOKね」

建太郎「つまり、買主が欠陥住宅だと知っていて、購入したなら、売主に瑕疵担保責任を追及することはできないってことだよね。まあ、当たり前の話だよね」




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