2019年08月01日

宅建士試験過去問 権利関係 売主の担保責任 2−11 平成28年 #宅建

Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約(以下この問について本件契約という)が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。




1、Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得して、Bに移転することができない時は、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。

2、Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得して、Bに移転することができない時は、Bは本件契約を解除することができる。

3、Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら、本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によって、Bが甲土地の所有権を失い、損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。

4、Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら、本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によって、Bが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。







胡桃「これも売主の瑕疵担保責任の問題だわ。何が問われているか分かるわね?」

建太郎「他人物売買の場合と抵当権が設定されていた場合の売主の担保責任だな」

胡桃「そうね。問題文は長いけど、問われていることは条文レベルだわ。確実に得点したいわね」
胡桃「まず、1と2から見ていこうかしら。他人物売買も有効だということは分かっているわね?」

建太郎「もちろんさ」




(他人の権利の売買における売主の義務)

第五百六十条  他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。




建太郎「そのかわり、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、担保責任を負うんだよな」




(他人の権利の売買における売主の担保責任)

第五百六十一条  前条の場合において、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の時においてその権利が売主に属しないことを知っていたときは、損害賠償の請求をすることができない。




建太郎「基本は契約解除と損害賠償請求ができるけど、損害賠償請求に関しては、契約の時においてその権利が売主に属しないことを知っていたとき――悪意の時はできないんだよな」

胡桃「そうね。条文そのままの出題だわ。次に、3と4を検討するわよ」

建太郎「抵当権が設定されていた場合だよな。抵当権が設定されていても、債務者が弁済して、抵当権が消滅すれば問題ないわけだけど、抵当権が実行されて、買主が所有権を失うこともあり得る。その場合は、売主に担保責任を追及することができる」




(抵当権等がある場合における売主の担保責任)

第五百六十七条  売買の目的である不動産について存した先取特権又は抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる。

2  買主は、費用を支出してその所有権を保存したときは、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。

3  前二項の場合において、買主は、損害を受けたときは、その賠償を請求することができる。




建太郎「買主は、契約の解除と損害賠償請求ができるわけだけど、この権利は、抵当権者が善意か悪意かを問わずに行使することができるんだよな」

胡桃「そうね。通常、不動産の売買契約では登記簿によって抵当権の有無くらい確認できるものだわ。だから、大抵の場合は、悪意ということになるでしょうけど、悪意だからと言って、抵当権の実行によって、買主が所有権を失う事態になっても何も言えないというのは酷よね。債務者が必ず弁済するだろうと信頼して、物件を購入する場合もあるだろうから、その信頼を保護しようというわけね」

建太郎「というわけで答えは3だな」



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