2019年06月13日

宅建士試験過去問 権利関係 借地権 1−62 平成17年 #宅建

借地人Aが平成15年9月1日に、甲地所有者Bと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいて、Aが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。




1、甲地上のA所有の建物が登記されている場合には、AがCと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Bの承諾の有無にかかわらず、CはBに対して、甲地の借地権を主張できる。

2、Aが借地権をCに対して譲渡するにあたり、Bに不利になるおそれがないにもかかわらず、Bが借地権の譲渡を承諾しない場合には、AはBの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。

3、Aが借地上の建物をDに賃貸している場合には、Aはあらかじめ、Dの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することができない。

4、AB間の借地契約が専ら、事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を20年とする借地契約である場合には、AはBの承諾の有無にかかわらず、借地権をCに対して、譲渡することができ、CはBに対して、甲地の借地権を主張できる。







胡桃「これも借地借家法に関する基本的な出題だわね。条文を覚えていれば解ける問題だよ」

建太郎「ああ。借地権の譲渡や転貸に関する出題だよな。しかし、よく出題されるよな」

胡桃「そうね。それだけに、合格レベルに達している受験生なら、誰しもしっかり勉強しているわ。この問題で失点すると合格は程遠いわ。というわけで、1から見ていくわよ」

建太郎「これは基本だよな。借地権の譲渡や転貸に関しては、民法の原則によるのが基本。賃貸借契約の場合は、賃貸人の承諾がなければ、譲渡や転貸ができないことになっている」




(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

第六百十二条  賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

2  賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。




建太郎「ただ、第三者が承諾しない場合は、裁判所に土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可を求める申し立てができることになっているんだよな」




(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)

第十九条  借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

2  裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。

3  第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。

4  前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。

5  第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。

6  裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。

7  前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。




胡桃「そのことが分かっていれば、1の選択肢の正誤は判断できるわね。次、2はどうかしら?」

建太郎「2は、まさに、今述べたことじゃないか」

胡桃「そうだわね。3はどうかしら?」

建太郎「これは、借地借家法というよりも、民法の問題だよな。3のような設定で、借地権を譲渡するのは、賃貸人が土地を譲渡するようなもの。賃貸人が貸している物を第三者に譲渡するのに、賃借人の承諾なんていらないよな」

胡桃「そうね。大家さんが変わるだけのようなものよね。次、4はどうかしら」

建太郎「事業用借地権だから、譲渡や転貸に賃貸人の承諾が不要だとする趣旨の条文はないよな」




(事業用定期借地権等)

第二十三条  専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く。次項において同じ。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。

2  専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。

3  前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。




胡桃「そうよ、ないわ。やはり、民法の原則通りになるわね。というわけで答えはどれかしら?」

建太郎「2だね」




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